A alienação fiduciária de imóveis é uma forma de garantia, na qual, para a obtenção de um financiamento imobiliário, o comprador oferece o imóvel como garantia pelo pagamento do empréstimo.
A alienação fiduciária é a garantia mais utilizada no direito imobiliário brasileiro.
Nesse artigo, trataremos desse instituto jurídico, destacando as graves consequências do inadimplemento.
Como surgiu alienação fiduciária de imóveis?
A alienação fiduciária de imóveis passou a existir no ordenamento jurídico brasileiro com a Lei 9.514 de 1997.
Antes dessa lei, a garantia mais utilizada para a obtenção de um financiamento era a hipoteca.
Ocorre que, diferentemente do que acontece na alienação fiduciária, conforme veremos mais adiante, na hipoteca o imóvel permanecia na esfera patrimonial do devedor, ou seja, o imóvel não era transferido para o credor.
Em razão disso, as instituições financeiras tinham dificuldade de executar a garantia em casos de inadimplemento.
Dada essa dificuldade e o risco de muitas vezes não conseguir reaver o seu crédito, os bancos aplicavam taxas de juros mais altos, e muitas vezes nem sequer concediam o empréstimo.
Diante desse cenário, a alienação fiduciária de imóveis surgiu como uma necessidade do mercado para conferir maior segurança na concessão do crédito e fomentar o mercado.
O que é a alienação fiduciária de imóveis?
A Lei 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel como uma das garantias das operações de financiamento imobiliário.
Por meio da alienação fiduciária, o devedor oferece o imóvel como garantia para obtenção do financiamento.
Essa garantia é muito positiva para o credor fiduciário, pois ocorre a transferência do imóvel para ele, que facilita o processo de execução em caso de inadimplemento.
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Ou seja, com a instituição da alienação fiduciária o imóvel sai da esfera patrimonial do devedor.
Destaca-se que o credor recebe o que chamamos de propriedade resolúvel, ou seja, ela está condicionada a uma condição e/ou prazo para terminar.
Isso significa que quando o devedor fiduciante realizar o pagamento integral do financiamento, esta propriedade resolúvel (que pertence ao credor) será extinta.
Enquanto vigente o financiamento, o devedor fiduciante possui apenas o direito real de aquisição do bem, e não a propriedade.
Desta forma, o imóvel não responde pelas dívidas pessoais do devedor fiduciante, pois a propriedade resolúvel pertence ao credor.
Assim, em caso de penhora, o objeto do gravame será os direitos aquisitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem.
Da mesma forma, em caso de falecimento do devedor fiduciante, não será o imóvel objeto do inventário, mas sim os direitos aquisitivos.
O devedor fiduciante poderá usufruir do imóvel como se dono fosse enquanto vigente o prazo do financiamento, contudo, a propriedade resolúvel pertence ao credor.
Na matrícula do imóvel constarão obrigatoriamente o registro da compra e venda, e na sequência, da alienação fiduciária.
Quando o devedor fiduciante realizar a quitação do financiamento, a alienação fiduciária será cancelada.
Desse modo, a propriedade resolúvel será extinta e a propriedade plena será constituída em favor do devedor.
O que acontece se o devedor não pagar?
Não resta dúvida de que a alienação fiduciária fomentou o mercado imobiliário e proporcionou muitos benefícios tanto para o credor como para quem procura um financiamento.
Entretanto, é importante destacar que esse instituto possui uma procedimento muito agressivo em caso de inadimplemento.
Caso o devedor fiduciante não pague o financiamento, ele poderá perder o imóvel rapidamente.
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Todo o procedimento da alienação fiduciária ocorre de forma extrajudicial, perante o respectivo Registro de Imóveis, ou seja, não há necessidade da intervenção do Poder Judiciário.
Em caso de não pagamento do financiamento, o credor fiduciário informará o Registro de Imóveis que o devedor fiduciante está inadimplente, requerendo o início do procedimento para consolidação da propriedade em seu nome.
Diante disso, o Registro de Imóveis intimará o devedor fiduciante para que pague a dívida no prazo de 15 (quinze) dias, constituindo-o em mora.
Se o devedor não realizar o pagamento nesse prazo, a propriedade será consolidada em favor do credor e o devedor perderá o imóvel.
Na alienação fiduciária não se aplica a teoria do adimplemento substancial, ou seja, o montante do financiamento já pago pelo devedor fiduciante é irrelevante para o procedimento da consolidação da propriedade ao credor.
O devedor poderá ter adimplido 99% do financiamento, mas isso não impedirá a consolidação da propriedade para o credor.
É inevitável que se o devedor não realizar o pagamento das parcelas em atraso no prazo de 15 (quinze) dias, ele perderá o imóvel, salvo alguma ilegalidade.
Destaca-se que o devedor deverá realizar esse pagamento perante o Registro de Imóveis, e não diretamente para o credor.
Após a consolidação da propriedade, o credor deverá obrigatoriamente levar o imóvel a leilão.
Havendo alguma ilegalidade no procedimento, é facultado ao devedor fiduciante deduzi-la em juízo, requerendo inclusive, a suspenção do leilão.
Do produto do leilão
Conforme mencionado, na alienação fiduciária é obrigatório a realização de leilão para venda do imóvel.
Nesse momento, o devedor possui mais uma oportunidade de reaver o imóvel, visto que até a realização do segundo leilão ele possui preferência na aquisição do bem.
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Salienta-se que nesse momento, para o devedor reaver o imóvel, o valor envolvido é superior aquele do momento da intimação pelo Registro de Imóveis para purgar a mora.
Caso o devedor não manifeste seu interesse em arrematar o imóvel, o leilão seguirá normalmente.
Se o valor da venda do imóvel for superior ao valor da dívida e encargos, o credor entregará ao devedor o valor que sobrar.
Se o leilão for infrutífero, ou se o valor da venda for inferior ao valor do débito, ocorrerá a extinção da dívida.
Conclusão
A alienação fiduciária de imóveis é uma ótima forma de garantia, tanto para quem busca o crédito, como para quem concede.
Quem busca um financiamento para a aquisição do imóvel muitas vezes não possui outros bens para dar como garantia.
Desse modo, a possibilidade de oferecer o próprio imóvel que está adquirindo como garantia certamente facilita a concessão do empréstimo.
Por outro lado, o credor possui uma segurança jurídica de que poderá executar a garantia rapidamente e de forma extrajudicial, em caso de inadimplemento.
Em razão disso, o devedor deve tomar cuidado, pois poderá perder o imóvel em um espaço de tempo muito breve.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, meus contatos estão aqui.
