Fazer um bom contrato de compra e venda de imóveis é uma atividade que demanda muita atenção as peculiaridades do caso concreto.
Não existe um modelo padrão de contrato, pois devemos conversar com as partes para entender bem a transação, as dores e desejos dos envolvidos, a fim de identificar as cláusulas necessárias para aquele contrato em específico.
Contudo, existem algumas cláusulas que sempre devem constar num bom contrato de compra e venda de imóveis e é sobre elas que vamos conversar nesse artigo.
Primeiro passo
O primeiro passo para a elaboração de um bom contrato de compra e venda é fazer uma pesquisa aprofundada sobre o imóvel, vendedor e comprador, a fim de identificar se existe alguma irregularidade que possa apresentar algum prejuízo para a transação.
Essa pesquisa é conhecida como diligência prévia, ou due diligence.
Escrevi um artigo sobre a “Importância da Due Diligence na hora de comprar um imóvel”. Para lê-lo, basta clicar aqui.
Requisitos dos contratos em geral
Antes de falarmos sobre as cláusulas específicas do contrato de compra e venda de imóveis, é importante sabermos que existem elementos que devem estar presentes em todos os tipos de contrato.
Os requisitos dos contratos em geral são: manifestação da vontade sem vício, capacidade, forma prescrita e não defesa em lei, objeto licito, possível, determinado ou determinável e legitimidade (art. 104, CC).
Da manifestação da vontade sem vício
O comprador e o vendedor devem celebrar um contrato por livre e espontânea vontade, ou seja, não podem ser forçados por qualquer forma.
Ocorrerá um vício de consentimento se eles forem obrigados.
De acordo com o Código Civil, os vícios de consentimento podem ser decorrentes do erro, dolo, coação, lesão ou estado de perigo.
Portanto, é necessário que não exista nenhum vício de consentimento quando da celebração de qualquer contrato.
Da capacidade
Atualmente o Código Civil dispõe que são absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 anos (art. 3º, CC).
Os relativamente incapazes, por sua vez, são os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; os ébrios habituais e os viciados em tóxico; aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade e os pródigos (art. 4º, CC).
Desse modo, essas pessoas não podem celebrar um contrato sozinhas, elas precisam estar representadas, no caso do absolutamente incapaz, ou assistidas, no caso do relativamente incapaz.
Inclusive, em algumas situações é necessário uma autorização judicial para a venda do imóvel.
Forma prescrita e não defesa em lei
A celebração de um contrato deve respeitar os requisitos previstos em lei, sendo que cada tipo de contrato possui as suas regras específicas.
No caso de compra e venda de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, é essencial para a validade do negócio a escritura pública (art. 108, CC).
Em alguns casos específicos a escritura pública é dispensável, como no caso da alienação fiduciária, onde o próprio contrato é levado a registro.
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
Para que um contrato seja válido, é necessário que seu objeto não seja considerado algo ilícito, como por exemplo, um contrato que vise negociar cocaína.
Além disso, não é possível constar como objeto uma coisa impossível ou que não possa ser identificado.
Legitimidade
A legitimidade tem relação com as partes, se elas possuem “poderes” para assumir aquela obrigação que estão contraindo.
No caso da compra e venda de imóveis, quem possui legitimidade para vender é o proprietário, a pessoa que consta na matrícula do imóvel (art. 1.227, CC).
Se o vendedor for casado, e dependendo do regime de comunhão de bens, é necessário também a outorga do cônjuge, conhecida como outorga uxória.
Além disso, se descendentes comprarem o imóvel, também é necessário a outorga dos demais descendentes, caso haja.
Cláusulas indispensáveis no contrato de compra e venda de imóveis
Preço e arras
Parece óbvio que o valor da transação deva constar no contrato, mas não se trata pura e simplesmente de mencionar o montante devido.
Muitas pessoas, a fim de amarrar o negócio, pagam um determinado valor como sinal do negócio.
No Direito chamamos isso de arras.
As arras apenas se operam no caso de arrependimento do negócio por uma das partes. Não se aplica no caso de descumprimento das obrigações contratuais.
Elas podem ser de dois tipos: arras confirmatórias e arras penitenciais.
Seja nas arras confirmatórias ou penitenciais, ao desistir do negócio a parte desistente sempre perde o valor pago como sinal do negócio.
Ou seja, se o comprador desistir do negócio ele simplesmente não recupera o valor, que fica para o vendedor.
Se o vendedor desistir do negócio, ele devolve o valor recebido a título de arras, afinal o negócio foi desfeito, e ainda paga o referido montante de arras ao comprador, pois se eles apenas devolvesse o valor recebido a título de arras, não estaria sofrendo nenhuma sanção.
Nas arras confirmatórias (art. 418 e 419, CC) a regra não admite o arrependimento do negócio, mas caso ocorra, é possível pleitear indenização complementar.
Nas arras penitenciais (art. 420, CC) é admitido o arrependimento do negócio, porém, não é possível pleitear indenização complementar.
Por isso é muito importante deixar claro no contrato qual o tipo de cláusula que está sendo aplicada.
Salienta-se que o valor recebido a título de arras faz parte do preço do contrato, não é algo que se paga a mais.
As decisões dos nosso Tribunais tem aceitado arras no valor máximo de 20% do contrato.
Por fim, não é possível cumular arras com cláusula penal, pois esta apenas se aplica nos casos de descumprimento de alguma obrigação contratual.
Forma e prazo de pagamento
Indispensável deixar bem claro no contrato a forma e prazo para pagamento.
Caso o pagamento seja realizado a vista, basta mencionar a data do pagamento e forma que será realizada, como por exemplo, transferência bancária, pix, cheques, etc.
Contudo, muitas vezes as partes negociam o pagamento parcelado a ser pago diretamente para o vendedor.
Nesse caso, é necessário especificar no contrato a quantidade de parcelas, data dos vencimentos, se o valor das parcelas será fixo ou terá reajuste e por qual índice, qual a forma de pagamento (transferência, pix…), qual o valor da multa por atraso nos pagamento, e quando ocorrerá a posse.
É possível ainda que o pagamento seja subsidiado com recursos obtidos por financiamento bancário.
Nesse caso, é importante mencionar o valor que será financiado e qual será o banco, o prazo para entrega dos documento na agência bancária, prazo para pagamento após a liberação do valor financiado, quando ocorrerá a posse, qual as consequências para o negócio caso o financiamento não seja aprovado.
Despesas com a transferência da propriedade
Normalmente as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, conforme determina o art. 490 do Código Civil.
Porém, nada impede que seja pactuado entre as partes que o vendedor realize esses pagamento.
Desse modo, a fim de não restar nenhuma dúvida, é importante colocar no contrato uma cláusula determinando quem será o responsável pelas despesas com a transferência da propriedade, a fim de evitar possíveis discussões futuras.
Débitos anteriores
Ainda, é possível que o imóvel possua débitos anteriores a compra e venda.
Nesses casos, a lei dispõe que o vendedor responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição (art. 502, CC).
Contudo, assim como no item anterior, é possível que o comprador fique responsável pelo pagamento.
Portando, é muito relevante acrescentar um cláusula no contrato esclarecendo quem será responsável por esses débitos.
Medidas do imóvel
Essa cláusula tem por objetivo evitar futuros problemas decorrentes de divergências no tamanho do imóvel, pois muitas vezes a metragem que consta no documento não condiz com a realidade.
O artigo 500 do Código Civil assim dispõe:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .
Desse modo, importante constar no contrato se a venda está sendo realizada “ad mensuram” (art. 500, caput) ou “ad corpus” (art. 500, § 3º), pois elas são indispensáveis para verificar se haverá eventual direito a indenização no caso de medidas erradas.
Corretagem
Caso a compra e venda seja intermediada por corretor de imóveis, é importante colocar os seus dados no contrato bem como especificar quem será responsável pelo pagamento dos seus honorários.
Contudo, se a venda houver sido negociada diretamente entre vendedor e comprador, deve-se colocar no contrato a informação que a transação não foi intermediada por corretor de imóveis.
Para falar comigo sobre contrato de compra e venda de imóvel, basta clicar aqui.
