O usufruto de imóveis é um tema muito relevante e é natural que as pessoas tenham muitas dúvidas sobre ele.
É comum na nossa cultura que as pessoas queiram transferir o imóvel para um terceiro, mas ao mesmo tempo desejam permanecer no imóvel.
Um exemplo clássico são os pai que pretendem transferir os imóveis aos filhos ainda em vida, a fim de evitar o inventário.
Nesses casos, o usufruto confere uma garantia ao transmitente de que ele continuará usufruindo do imóvel, mesmo após tê-lo transferido para outra pessoa.
Nesse artigo abordaremos esse tema muito usado na nossa sociedade, o usufruto de imóveis instituído por vontade das partes.
O que é um usufruto?
Embora muito comentado, muitas pessoas não entendem como funciona de fato o usufruto.
O Código Civil, no seu artigo 1.390 e seguintes, regulamenta esse instituto.
Vou explicar de uma forma simples e de fácil compreensão como o usufruto funciona.
Do ponto de vista jurídico, o proprietário possui quatro poderes sobre o imóvel, que corresponde a propriedade plena:
- Usar o imóvel;
- Gozar do imóvel, ou seja, poder obter frutos/rendimentos dele, como por exemplo a locação;
- Dispor do imóvel, melhor dizendo, poder transferi-lo a terceiros;
- Reaver o imóvel, isto é, poder recupera-lo de quem injustamente o detenha.
Quando um usufruto é feito, esses quatro poderes são divididos entre o proprietário e o usufrutuário.
Os poderes de usar e gozar são transferidos ao usufrutuário, ou seja, àquela pessoa beneficiada com o usufruto, enquanto que o proprietário fica com poderes de dispor e reaver o imóvel.
Nesse caso, a propriedade deixa de ser plena, pois os quatro poderes não pertencem mais a uma única pessoa.
Em razão disso, no usufruto chamamos a propriedade de nua-propriedade e o proprietário de nu-proprietário.
Os direitos e deveres do usufrutuário
Conforme mencionado acima, o usufrutuário pode usar e gozar do imóvel.
Art. 1.394, CC. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Desse modo, o usufrutuário poderá usar o imóvel para uso próprio de moradia, mas não se limita a isso.
O usufrutuário também poderá obter rendimentos do imóvel, chamados de frutos.
O exemplo mais clássico é o caso em que o usufrutuário aluga o imóvel e obtêm o valor da locação para si. Mas também é possível, no caso de um imóvel rural, que o usufrutuário obtenha os valores decorrentes da comercialização da agricultura e pecuária, por exemplo.
Salienta-se que o usufruto é um direito personalíssimo, ou seja, o usufrutuário não poderá vender o seu direito para terceiros.
Contudo, é possível ao usufrutuário ceder o seu exercício para um terceiro, como no caso da locação e do comodato.
É dever do usufrutuário arcar com as despesas ordinárias de conservação do imóvel e pagar os impostos e prestações devidos pela posse ou rendimento do imóvel, porém, não é obrigação do usufrutuário pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.
O usufrutuário também não pode se esquecer que ele não é o dono do imóvel, por isso deverá respeitar os poderes do nú-proprietário.
Qual a diferença entre reserva e instituição de usufruto?
No caso de reserva de usufruto, o proprietário transfere o imóvel para um terceiro, ou seja, ele deixa de ser o proprietário do imóvel.
Contudo, com o objetivo de continuar usando e gozando do imóvel, ele, até então proprietário, reserva para si o usufruto.
Perceba que nesse caso o terceiro se tornou o nú-proprietário, e o transmitente (antigo proprietário) se tornou o usufrutuário.
Já no caso da instituição de usufruto, o proprietário do imóvel deseja beneficiar uma terceira pessoa por meio do usufruto.
Desse modo, o proprietário registra o usufruto em favor dessa terceira pessoa usufrutuária.
Perceba que nesse exemplo, o proprietário continua sendo o mesmo, mas agora chamado de nú-proprietário, e o terceiro passa a ser o usufrutuário.
Salienta-se que o proprietário precisa fazer o usufruto por livre e espontânea vontade, e o usufrutuário precisa aceitar.
Como formalizar o usufruto de imóveis?
O usufruto precisa ser formalizado por meio de um instrumento, pois não existe usufruto verbal.
Quando o imóvel possuir valor superior a 30 salários mínimos (art. 108, CC), ele deverá ser instrumentalizado por meio de uma escritura pública.
O cartório competente para a elaboração do referido documento é o Tabelionato de Notas.
Porém, a escritura pública por si só não institui o direito ao usufruto.
Por se tratar de um direito real (art. 1.225, CC), o usufruto só será constituído com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, é necessário realizar o registro da escritura pública na matrícula do imóvel.
Que imposto incide no usufruto de imóveis
Um das principais preocupações é o custo envolvido para fazer um usufruturo, e para tanto, é fundamental que você saiba que haverá cobrança de imposto.
O imposto cobrado no usufruto será o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Morte ou Doação) ou o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
A incidência de um ou de outro vai depender se o usufruto se deu de forma gratuita ou onerosa.
Quando for gratuita, será devido o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Morte ou Doação), e quando for onerosa será o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Vejamos alguns exemplo para facilitar a compreensão.
O exemplo mais clássico é a doação com reserva de usufruto, onde o proprietário doa o imóvel para um terceiro e se reserva o direito de usufruto.
Veja que nesse caso a transmissão do imóvel foi gratuita (doação) e, portanto, incidirá o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Morte ou Doação).
Mas também é possível uma compra e venda com reserva de usufruto, na qual o proprietário vende o imóvel para um terceiro mas reserva o usufruto para si.
Caso semelhante é a compra e venda com instituição de usufruto em favor de um terceiro, que não é nem o vendedor, nem comprador.
Esse dois últimos exemplos são mais incomuns, porém possíveis, desde que aja concordância das partes.
Nesses casos haverá a incidência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), pois a compra e venda de imóvel é onerosa, ou seja, existe um valor.
O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Morte ou Doação) é um imposto estadual e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, portanto, as suas alíquotas e forma de cobrança vão depender da localidade do imóvel.
É importante mencionar que para fazer um usufruto você deverá pagar também o valor da escritura pública e mais emolumentos de cartório, que irão variar de acordo com o valor da transação e de cada cartório.
Formas de extinção do usufruto de imóveis
A extinção do usufruto ocorre apenas nas hipóteses previstas na lei, sendo as seguintes:
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II – pelo termo de sua duração;
III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV – pela cessação do motivo de que se origina;
V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI – pela consolidação;
VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Normalmente, o usufruto possui tempo indeterminado, ou seja é vitalício. Nesse caso, a extinção ocorrerá em razão da morte do usufrutuário ou da renúncia ao direito (art. 1.410, I).
Há situações também em que é estipulado um tempo de duração para o usufruto, e ao seu fim, o usufruto será extinto (art. 1.410, II).
Também é possível que o proprietário indique uma condição para o usufruto, por exemplo, quando o pai dá o imóvel em usufruto para o filho para que ele administre o imóvel e colha os frutos para pagar a faculdade. Quando o filho deixar de usufruir do bem ao final da faculdade, o usufruto estará extinto (art. 1.410, IV).
Se o usufrutuário não cuidar ou danificar o imóvel (art. 1.410, V, VII), ou usar ele para uma destinação diversa daquela a que se destina (art. 1.410, VIII), como por exemplo, usar um imóvel residencial para fins comerciais, o usufruto também será extinto.
Salienta-se que a venda do imóvel não é condição de extinção do usufruto. Nesse caso o usufruto seguirá e o novo nú-proprietário deverá respeitar o direito do usufrutuário de usar e gozar do imóvel.
Quando ocorre a extinção do usufruto, acontece a consolidação dos poderes para o proprietário, voltando a ser uma propriedade plena.
Conclusão
O usufruto de imóveis possui muitas vantagens e é uma ferramenta muito utilizada no planejamento sucessório.
Salienta-se também que ele é revestido de legalidade e não representa nenhuma burla a legislação ou ao fisco.
Desse modo, se você pretende vender ou doar seu imóvel, mas deseja continuar na posse dele, o usufruto pode ser uma alternativa.
Contudo, é importante que você consulte um advogado e relate o seu caso, para que o profissional possa avaliar se de fato o usufruto é a opção mais adequada.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, meus contatos estão aqui.
