A compra e venda de imóveis de forma parcelada entre particulares é algo muito comum em nossa sociedade.
Contudo, essa transação causa um certo desconforto às partes.
O comprador tem receio em relação a efetivação do pagamento, e o vendedor, por sua vez, em relação a transferência da propriedade após a quitação do preço.
Ocorre que, atualmente há meios legais de realizar uma compra e venda de imóveis de forma parcelada e com segurança, para ambas as partes.
Cuidados básicos
Antes de comprar ou vender um imóvel é fundamental que se realize uma pesquisa em relação ao imóvel e as partes, que no mundo jurídico chamamos de Due Diligence .
Os principais cuidados que o comprador deverá ter ao comprar um imóvel são os seguintes:
- Providenciar uma matrícula atualizada do imóvel, para verificar a existência de eventuais ônus;
- Consultar se o imóvel possui débitos perante a Prefeitura;
- Em caso de condomínios, verificar se o imóvel possui débitos condominiais;
- Emitir as certidões fiscais para conferir que o vendedor possui débitos com o fisco, especialmente débitos federais;
- Realizar a pesquisa de eventuais ações movidas em face dos vendedores, que possam impactar na venda;
Em relação ao vendedor, o principal cuidado é fazer uma pesquisa sobre a saúde financeira do comprador, especialmente por se tratar de venda parcelada.
É recomendável que um profissional com o conhecimento necessário auxilie nessas análises, a fim de evitar problemas futuros.
Desse modo, independentemente do tipo de transação imobiliária a ser celebrado, essas são as principais pesquisas que devem ser realizadas previamente ao negócio.
A compra e venda de imóveis de forma parcelada e com segurança
Pois bem, superados os cuidados básicos na hora de comprar ou vender um imóvel, passamos para as formas como as transações podem ser instrumentalizadas.
Tratarei aqui da promessa da compra e venda e da escritura pública com cláusula resolutiva expressa.
Da promessa de compra e venda
Certamente a promessa de compra e venda de imóveis é o contrato mais utilizado nos casos em que as partes pactuam o pagamento de forma parcelada.
Nesse tipo de contrato, a transferência da propriedade apenas ocorre depois que o promitente comprador finaliza o pagamento das parcelas.
Enquanto não for realizado o registro da escritura pública definitiva perante a matrícula, o promitente vendedor continua sendo o proprietário registral do imóvel.
Contudo, conforme já explicado em outro artigo, a promessa de compra e venda pode ser registrada na matrícula do imóvel, conferindo publicidade a terceiros.
O registro desse contrato particular é um ato que confere segurança para as transações com pagamento a prazo.
Para o promitente comprador, essa publicidade obtida com o registro proporciona uma maior segurança de que o vendedor não alienará o imóvel para outra pessoa enquanto ele realiza o pagamento das parcelas.
De outro lado, o registro da promessa de compra e venda também não prejudica o promitente vendedor.
Nesse caso, se o promitente comprador não realizar o pagamento das parcelas, o promitente vendedor poderá realizar o cancelamento desse registro, diretamente perante o Registro de Imóveis, nos termos do art. 251-A e seguintes da Lei 6.015/73.
Desse modo, o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, garante uma maior segurança para as partes quando houver pagamento de forma parcelada.
Da escritura pública com cláusula resolutiva expressa
Embora seja uma forma menos praticada, também é possível realizar o registro da escritura pública definitiva, ainda enquanto vigente o prazo de parcelamento do pagamento.
Para tanto, as partes pactuam na escritura pública uma cláusula resolutiva expressa tratando do inadimplemento e de suas consequências.
Dessa forma, no momento do registro da escritura pública de compra e venda, o Registro de Imóveis também averbará essa cláusula na matrícula do imóvel.
Chamamos isso de propriedade resolúvel, ou seja, a propriedade ainda não é plena, ela está subordinada à ocorrência de uma condição.
Desse modo, ocorrendo o adimplemento integral do valor, o comprador apresentará a prova da quitação ao Registro de Imóveis, que procederá ao cancelamento da cláusula resolutiva.
Diante do cancelamento da cláusula resolutiva, constitui-se a propriedade plena em favor do comprador.
Por outro lado, se ocorrer o inadimplemento, o vendedor poderá pedir a resolução do contrato, fundamentado na cláusula resolutiva, cancelando-se o registro da compra e venda.
Desse modo, o registro da escritura pública de compra e venda com cláusula resolutiva confere segurança jurídica para o comprador, pois já transfere a propriedade, evitando, por exemplo, a incidência de eventuais ônus sobre o imóvel, decorrentes de dívidas do vendedor.
Por outro lado, trata-se de uma propriedade resolúvel.
Desse modo, o vendedor tem a segurança de que poderá cancelar a compra e venda, caso ocorra o inadimplemento do preço.
Conclusão
É certo que a compra e venda de imóveis de forma parcelada causa uma insegurança para as partes, seja em relação ao efetivo pagamento ou em relação a transferência do bem.
Porém, o registro da promessa de compra e venda ou da escritura pública com cláusula resolutiva são formas de conferir uma maior segurança às partes.
Desse modo, se você está comprando ou vendendo um imóvel de forma parcelada diretamente entre as partes, procure um profissional para verificar se essas possibilidades se aplicam ao seu caso.
Ademais, existem outros meios de conferir segurança aos envolvidos, contudo, é necessário estudar o caso e elaborar um bom contrato.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, meus contatos estão aqui.
