Desmembramento de terreno: Posso fazer?

Desmembramento

Certamente você já ouviu falar em desmembramento de terreno, procedimento muito utilizado no Brasil.

As regras gerais sobre o desmembramento estão previstas na Lei de Parcelamento do Solo (6.766/1979), porém, lei municipal disciplinará regras e procedimento específicos.

Desse modo, para realizar um desmembramento, deverá ser observado tanto a lei federal quando a lei municipal de onde o imóvel está localizado.

Conceito

De acordo com a Lei Federal 6.766/1979, o desmembramento é uma forma de parcelamento de solo em que ocorre a subdivisão de um pedaço de terra, chamado de gleba, em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.

Ou seja, não é possível realizar o desmembramento de terreno se for necessário abrir uma nova rua para dar acesso aos lotes.

Para que o desmembramento atenda os requisitos legais, todos os lotes oriundos do desmembramento devem ter acesso à rua já existente.

Quando ocorre a abertura de novas ruas, não falamos em desmembramento, mas sim em loteamento ou condomínio de lotes.

Podemos afirmar que está é principal característica que diferencia um loteamento de um desmembramento.

Área mínima

A Lei Federal de Parcelamento do Solo determina que os lotes terão uma área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros.

Desse modo, em todo o território brasileiro os lotes não poderão possuir medidas inferiores a estas, salvo nos casos de urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

Os municípios também poderão estipular tamanho mínimo de lotes, visando atender os seus interesses locais, porém, nunca poderá ser inferior ao que determina a lei federal.

Desse modo, é possível que determinado município estabeleça que os lotes deverão ter área mínima de 300m² (trezentos metros quadrados) e frente mínima de 7 (sete) metros, por exemplo.

Assim, é de suma importância observar as medidas mínimas previstas em lei para que o desmembramento de terreno atenda os requisitos legais.

Salienta-se que não existe um número mínimo ou máximo para a quantidade de lotes abertos em decorrência do desmembramento.

Procedimento

O desmembramento de terreno é um procedimento extrajudicial realizado perante a Prefeitura onde o terreno está localizado.

Como os procedimentos podem mudar de município para município, é fundamental verificar previamente com a Prefeitura todos os documentos e requisitos exigidos para a aprovação do desmembramento.

Diante dessas informações, um profissional habilitado no CREA fará a medição do terreno a fim de elaborar as plantas e o memorial descritivo com todas informações dos novos lotes.

Esses documentos serão entregues à Prefeitura, juntamente como requerimento de desmembramento e demais documentos que eventualmente sejam solicitados.

Em posse dos documentos, a Prefeitura fará a análise quanto a viabilidade da aprovação do desmembramento do terreno.

Após a aprovação pela Prefeitura, o desmembramento deverá ser registrado perante o Registro de Imóveis.

Com o referido registro, serão abertas as novas matrículas para os lotes.

Desse modo, é fundamental consultar um profissional previamente para analisar o terreno e confirmar a viabilidade do desmembramento.

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