A diferença entre loteamento e condomínio de lotes muitas das vezes não é perceptível ao olharmos para o empreendimento, pois fisicamente são muito parecidos.
Porém, no mundo jurídico são institutos completamente diferentes, com características próprias.
Nesse artigo vou abordar as principais diferenças entre três institutos: o loteamento aberto, o loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes.
Loteamento aberto
O loteamento está previsto na Lei 6.766/1979 é uma forma de parcelamento do solo.
A Lei conceitua o loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Podemos dizer de uma forma mais simples, que é a divisão de um grande terreno em pedaços menores, chamados de lotes, com abertura de novas ruas que serão públicas.
Algumas áreas do empreendimento são transferidas ao domínio do poder público municipal.
Essa é uma informação muito importante: no loteamento existe áreas públicas.
O loteamento aberto é aquele convencional, até então mais comum no Brasil, onde todos podem circular livremente e empreendimento se mistura com o restante da área urbana, visto que não há muros.
Loteamento de acesso controlado
Antes de tratarmos do loteamento de acesso controlado, preciso abordar o chamado loteamento fechado.
Os loteamentos fechados nada mais são que um loteamento convencional, onde o empreendedor o cercava e impedia a circulação de pessoas que não residissem no local.
Essa forma de loteamento é ilegal, pois não está prevista em lei e impede o direito de ir e vir das pessoas em áreas que são tidas como públicas.
É certo que isso confere maior segurança e qualidade de vida ao moradores, e por tal razão criou-se o loteamento de acesso controlado.
Essa modalidade de loteamento possui as características de um loteamento convencional, porém, com autorização do município para realizar o controle de acesso.
Veja bem, é controle e não proibição de acesso.
Desse modo, há muros em volta no loteamento com uma portaria na entrada, porém, todo pedestre ou condutor de veículo não residente, que se identifique na portaria, tem o direito de acessar o loteamento.
Essa modalidade de loteamento confere maior segurança aos moradores e respeita o direito de ir e vir das pessoas.
Condomínio de lotes
O condomínio de lotes é um sistema híbrido, pois mescla características do loteamento (Lei 6.766/1979) com características do condomínio edilício (Lei 4.591/1964).
Aqui também ocorre a a subdivisão de gleba em lotes, com a abertura de novas vias, como ocorre no loteamento.
Contudo, as ruas são privadas e não há transferência de áreas para o poder público.
O condomínio de lotes geralmente é murado, e possui uma estrutura semelhante ao condomínio edilício, com portaria, salão de festas, quadras de esportes, piscina, academia, etc.
Assim como no condomínio edilício de apartamentos, no condomínio de lotes também existe as áreas privativas e as áreas de uso comum.
Os lotes são as áreas privadas, e as demais áreas são de uso comum.
No condomínio de lotes ocorre a cobrança de taxa de condomínio, visto que cabe aos moradores a manutenção das áreas comuns.
Além disso, só é permitido o acesso de moradores ou pessoas por eles autorizados.
Por essas razões, o condomínio de lotes não é considerado um loteamento, pois a sua natureza jurídica é de um condomínio edilício sem edificação.
Conclusão
Nesse artigo apresentei as principais diferença entre loteamento e condomínio de lotes.
Assim, podemos afirmar que nos loteamentos há áreas públicas e o acesso é livre, salvo quando o poder público municipal autorizar e regulamentar o acesso.
Não há cobrança de taxa, pois o município é o responsável pela manutenção das áreas públicas.
Já o condomínio de lotes, apesar de visualmente se parecer com um loteamento, possui a natureza jurídica de um condomínio edilício.
Nele não há áreas públicas, toda a área pertence ao condomínio, inclusive as ruas, e existe a taxa de condomínio para a manutenção das áreas comuns. Além disso, sempre ocorre o controle de acesso.
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