É comum encontrarmos imóveis com vários proprietários, onde cada um deles é proprietário de uma fração ideal, formando um condomínio geral voluntário.
Por meio da estremação de imóveis é possível extinguir esse condomínio, desde que atendidos certos requisitos.
Nesse artigo vou abordar esse tema, explicando o conceito e requisitos da estremação de imóveis.
Sobre o Condomínio Geral Voluntário
Para entendermos a estremação de imóveis é fundamental que esteja claro o conceito de condomínio geral voluntário.
Ele está previsto no artigo 1.314 e seguintes do Código Civil:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Conforme expliquei em outro artigo, o condomínio geral voluntário ocorre quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo imóvel.
Ele não tem um ato de instituição, é uma consequência de uma causa voluntária, como por exemplo uma compra de imóvel em conjunto, ou de uma causa fortuita, como uma herança onde várias herdeiros recebem um bem.
Cada consorte é proprietário de uma fração ideal do todo, pois não existe uma divisão demarcando os limites de cada um.
Contudo, esse tipo de condomínio é provisório, pois a lei estabelece e estimula a sua extinção, sendo a estremação uma dessas possibilidades.
O que é a Estremação de Imóveis?
Estremação vem do verbo estremar, que significa demarcar com estremas; delimitar, demarcar.
Conforme exposto acima, existem imóveis que possuem vários proprietários, onde cada qual possui a sua fração ideal sobre o todo, chamado de condomínio geral voluntário.
Na matrícula do imóvel não consta a delimitação física de cada parte, mas apenas a fração ideal.
Contudo, geralmente os condôminos já combinaram e realizaram a divisão do imóvel entre si.
Desse modo, no mundo físico a parte de cada proprietário está delimitada, mas juridicamente ainda não, pois elas não estão registradas na matrícula do imóvel.
Ou seja, a realidade de fato é diversa da realidade registral.
Essa é uma situação delicada, pois o coproprietário encontrará algumas dificuldades na compra na venda do imóvel, na averbação de construções, na retificação de área, a obtenção de financiamento, dentre outros.
Por isso, é interessante para o coproprietário individualizar sua parte, separando ela das demais e a tornando independente, com matrícula própria.
E a estremação é o meio adequado para regularizar um imóvel nessa situação, quando há um condomínio pro diviso.
Encontramos a sua previsão legal no artigo 571 do Código de Processo Civil:
Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.
Ainda, são os Estados que regulamentam as regras procedimentais desse instituto, através de seus Provimentos e/ou Códigos de Normas.
Desse modo, cada Estado possui suas regras próprias.
O condomínio é pressuposto para a estremação, bem como o imóvel deve ser pro diviso, ou seja, deve ser possível a sua divisão sem ofender as disposições legais.
Assim, podemos afirmar que a estremação é um procedimento que visa a regularização de parcelas de imóveis urbanos ou rurais que se encontram em situação de condomínio geral voluntário pro diviso, acarretando a extinção total ou parcial do condomínio, com a abertura de matrículas próprias para cada fração ideal.
Do processamento da Estremação de Imóveis
Conforme mencionado acima, são os Estados através de normativas próprias que regulamentam a estremação de imóveis.
Aqui no estado de Santa Catarina, a estremação de imóveis está regulamentada nos artigos 712-A a 712-H do Código de Normas.
Art. 712-A. A regularização de parcelas de imóveis rurais e urbanos em condomínio, porém em situação localizada de fato, obedecerá ao disposto neste capítulo.
Parágrafo Único. A regularização abrangerá quaisquer glebas, sem distinção entre as oriundas de condomínios em que seja impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, daquelas dentro de área maior identificada e da qual sejam eles conhecidos.
Dos requisitos
De acordo com o referido Código de Normas é necessários que alguns requisitos sejam observados para o processamento e deferimento do pedido de estremação, sendo eles:
- Imóveis rurais e urbanos;
- Condomínio pro diviso;
- Parcela localizada de fato;
- Situação consolidada;
- Posse de no mínimo 5 anos;
- A identificação do imóvel deve atender os requisitos legais previstos no art. 176 da Lei 6.015/1973 e art. 674 do Código Normas;
- Fração mínima de parcelamento de imóvel rural ou a área mínima de lote urbano;
- Anuência dos confrontantes.
A parcela de imóvel que se pretende regularizar por meio da estremação pode ser tanto urbana, quanto rural.
Porém, é imprescindível que ela esteja localizada de fato, permitindo que todos os condôminos tenham conhecimento de onde a parcela começa e termina, as suas delimitações.
Ademais, essa situação precisa estar consolidada, com tempo de posse sobre a parcela de no mínimo 5 anos.
Também é necessário que a fração mínima de parcelamento de imóvel rural ou a área mínima de lote urbano sejam respeitadas, tanto em relação a área a ser estremada quanto a área remanescente.
Salienta-se que é de competência dos Municípios a regulamentação de área mínima de lotes, desde que respeitado a área mínima de 125 m²:
Lei 6.766/1979.
Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
Já a fração mínima de parcelamento de imóvel rural está regulamentada em Lei Federal:
Lei 5.868/1972
Art. 8º – Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
§ 1º – A fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;
b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.
Lei 4.504/1964
Art. 65 – O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
A anuência dos confrontantes da parcela a ser extremada é outro requisito, sejam condôminos ou não, pois se trata de um procedimento amigável.
Salienta-se que apenas é necessário a anuência daqueles confrontantes da parcela objeto da estremação.
Não é necessários a anuência dos confrontantes da gleba maior, ou dos condôminos em que sua parcela não faça confrontação com aquela a ser estremada.
Uma grande vantagem desse procedimento, é que o que requerente consegue regularizar a sua fração ideal independentemente da vontade dos demais condôminos de individualizarem a parcela deles também.
Dos documentos necessários
O primeiro documento necessário obviamente é a matrícula do imóvel comprovando quem são os proprietários do bem.
Salienta-se que aqui em Santa Catarina é admitido a a estremação de fração ideal não registrada, desde que sejam apresentados para registro, concomitantemente, o título aquisitivo e a escritura pública de estremação.
O segundo documento necessário é a Escritura Pública Declaratória de Estremação, que será lavrada perante o Tabelionato.
Nessa escritura pública o Tabelionato certificará as informações do imóvel e a anuência dos confrontantes, além de outras que entender pertinente.
Em posse deles, o proprietário apresentará o requerimento de estremação ao Registro de Imóveis competente, acompanhado desses documentos, e da planta e do memorial descritivo da parcela a ser estremada.
Caso não estejam descritos na Escritura Pública de Estremação, o Registrador também solicitará os seguintes documentos:
I – para imóveis rurais:
a) o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
b) a prova de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR); e
c) o Cadastro Ambiental Rural (CAR).
II – para imóveis urbanos:
a) a anuência do Município;
b) a comprovação da preexistência de infraestrutura essencial (Lei n. 13.645/2017, art. 36, § 1º), vedada a mera declaração do interessado.
Caso existam cláusulas, ônus ou gravames sobre o imóvel, deverá ser observado o art. 712-G do Código de Normas, pois a providência dependerá de cada caso.
Do registro
Se o pedido for admitido, a parcela objeto da estremação será destacada da matrícula mão, excluindo-se o condomínio, total ou parcialmente, a depender de quantos condôminos requereram a estremação.
Na matrícula mãe serão praticados os seguintes atos:
- Inserção de medidas da gleba a ser destacada;
- Menção da extinção do condomínio total ou parcial, fazendo constar que a fração ideal identificada na inserção de medidas passará a pertencer exclusivamente ao requerente;
- Averbação do desmembramento, informando que a área estremada será objeto de nova matrícula;
Após esses atos, será aberta um nova matrícula exclusivamente para a parcela estremada, constando como proprietário apenas o requerente.
Salienta-se que é desnecessário a retificação da área da gleba originária ou a apuração da área remanescente.
Também é importante destacar que não há incidência dos impostos de ITBI ou ITCMD, pois não ocorreu a transferência da propriedade, visto que o requerente já é proprietário da parcela estremada.
Entretanto, haverá cobrança de taxas e emolumentos referente aos atos praticados pelo Registro de Imóveis, bem como para a lavratura da Escritura Pública de Estremação perante o Tabelionato.
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