Neste artigo vou falar sobre a importância da Due Diligence Imobiliária para a compra de um imóvel.
Embora a Due Diligence ainda não seja muito conhecida, ela é indispensável para quem deseja comprar um imóvel com segurança.
Por muitas vezes, as tratativas negociais entre as partes, a intermediação de um corretor e os serviços cartoriais não são suficientes para evitar que problemas futuros ocorram, causando transtornos e prejuízos, especialmente ao comprador, por isso a importância da Due Diligence nas transações imobiliárias.
Não são raras as vezes que o comprador acaba perdendo o o imóvel que comprou, mesmo havendo cumprido com todas as suas responsabilidades contratuais. Imagine o transtorno de tal situação.
Para evitar esse tipo de situação, e tantas outras, recomenda-se que o comprador faça uma Due Diligence na hora de adquirir um imóvel.
O que é a Due Diligence Imobiliária
A Due Diligence, que no português significa “diligência prévia”, consiste no levantamento de um conjunto de informações necessárias para conferir segurança jurídica a transação imobiliária.
Ela deve ser realizada de forma prévia, anteriormente a celebração do contrato e/ou da escritura pública, por um advogado especializado na área de direito imobiliário.
O profissional fará uma análise extremamente aprofundada sobre o imóvel e sobre o vendedor.
A grosso modo, o advogado irá “passar um pente fino” em diversos documentos a fim de identificar algum problema presente ou futuro.
A importância da Due Diligence Imobiliária é muito mais expressiva para o comprador, tendo em vista as consequências que ele pode sofrer em razão de um negócio realizado sem as devidas precauções.
Qual a importância da Due Diligence Imobiliária para o comprador?
Caso você pretenda comprar um imóvel, seja para moradia própria ou para investimento, saiba que uma boa análise tanto do imóvel quanto do vendedor é fundamental para evitar problemas futuros.
Mas afinal, quais problemas seriam esses?
Vou elencar aqui alguns dos principais problemas, podendo ocasionar até a perda do imóvel.
Uma das possibilidades tem haver com a legitimidade do proprietário, ou seja, apesar de seu nome constar na matrícula, ele não é verdadeiramente o proprietário, em razão de um vício na transmissão do imóvel ocorrido no passado.
Um exemplo é a venda de um imóvel dos pais para um dos filhos, sem a anuência dos demais descendentes (art. 496 do Código Civil).
Saiba que essa venda pode ser anulada, caso um dos herdeiros prejudicado acione o judiciário.
Mesma situação ocorre quando é realizado a doação do imóvel, e essa doação ultrapassa o limite permito em lei (art. 549 do Código Civil).
Desse modo, é necessário verificar na matrícula do imóvel se o imóvel foi transferido mediante compra e venda entre descendente e ascendente e/ou mediante doação, para então analisar se não houve nenhuma ilegalidade que possa ter afrontado o direito dos herdeiros.
Outra possibilidade está relacionada as dívidas que o vendedor eventualmente possua.
O devedor deve responder com todos os seus bens, presentes e futuros, para o cumprimento de suas obrigações (art. 789, do Código de Processo Civil).
Contudo, muitas vezes, o devedor “se desfaz” de todo seu patrimônio com o intuito de não pagar as dívidas que contraiu.
Nessa hipótese é possível que ocorram duas situações, a fraude à execução (art. 792 do Código de Processo Civil) ou fraude contra credores (art. art. 158 e 159 do Código Civil).
Não irei entrar nos detalhes de cada uma, pois isso é assunto para outro artigo, mas caso fique configurado a fraude, a venda poderá ser declarada anulada ou ineficaz, causando muitos transtornos ao comprador.
Desse modo, é indispensável que se faça um pesquisa sobre a saúde financeira do devedor, a fim de identificar se a venda daquele imóvel não possa vir a ser caracterizada como fraude.
Esses são apenas alguns, mas existem várias outras situações que podem causar prejuízos e transtornos ao comprador, por isso a importância da Due Diligence Imobiliária.
Lembrando que a Due Diligence Imobiliária não tem a intenção de “azedar” a negociação, mas sim de analisar a real situação dos envolvidos, e encontrar a forma mais adequada de efetivar a transação conferindo segurança para as partes.
Quais documentos são analisados
Ao comprar um imóvel, recomenda-se fortemente que o comprador tome todas as medidas possíveis para resguardar seu direito de propriedade sobre o bem.
Para tanto, é necessário que o advogado especializado na área, faça um levantamento de diversas certidões a fim de obter informações sobre a existência de eventuais gravames, débitos e/ou processos capazes de futuramente atingir o imóvel que está sendo comprado.
Em relação ao imóvel, é analisado a certidão de inteiro teor com ônus e ações a fim verificar quem é o proprietário, se não houve nenhum vício na cadeia de transmissão e se existe algum gravame/ônus.
A partir dessas informações, se abre um leque de diversos outros documentos que poderão ser analisados em busca da segurança jurídica para as partes.
Também é solicitado a certidão de débitos municipais e, no caso de condomínio, a certidão de débitos condominiais acompanhado da ata de eleição do síndico, para analisar se há débitos sobre o bem.
Em relação ao vendedor, é analisado se ele possui débitos tributários com a União, com o Estado e com o Município. Para tanto, é solicitado a emissão das respectivas Certidões Negativas de Débito (CND).
Caso em alguma delas conste débitos, é necessário analisar se a transação imobiliária poderá ser afetada para a satisfação das dívidas.
Além dos débitos tributários, também é analisado se contra o devedor correm ações cíveis e criminais tanto na esfera estadual, federal quanto trabalhista.
Para tanto são solicitadas diversas certidões a fim de comprovar a existência ou não de ações.
Na hipótese de existir ações, o processo é analisado para identificar o seu objeto, o valor do débito e se a venda do imóvel poderá configurar fraude à execução.
Novamente, a partir dessas informações, diversos outros documentos poderão ser analisados fim de conferir segurança à transação.
Existem documentos básicos que devem ser analisados na hora de comprar um imóvel, porém, a Due Diligence Imobiliária não se limita a isso.
Cada caso possui as suas peculiaridades, e a análise deve ser realizada de forma individualizada, levando sempre em consideração o caso concreto.
Fato é, a importância da Due Diligence Imobiliária é indiscutível, e pode salvar o comprador de muitos transtornos e prejuízos.
Caso você queira continuar conversando comigo sobre este assunto, meus contatos estão aqui.
