Muitas pessoas não sabem por que é importante registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, embora seja um tipo de contrato muito utilizado nas transações imobiliárias.
Na verdade, a maioria das pessoas sequer sabe que é possível realizar esse registro.
O registro da promessa de compra e venda confere uma segurança jurídica ao promitente comprador, conforme veremos a seguir.
O que é uma promessa de compra e venda?
É natural na nossa sociedade que ocorram vendas de imóveis de forma parcelada, diretamente entre vendedor e comprador.
Nessa hipótese, as partes normalmente fazem um contrato particular, por meio do qual fica estipulado o valor do negócio e forma de pagamento, dentre outras condições.
Nos casos em que o pagamento será de forma parcelada, é comum que as partes convencionem que a escritura pública definitiva apenas será outorgada após o pagamento integral do preço.
Desse modo, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar, por meio do qual o promitente vendedor se compromete em vender o imóvel ao promitente comprador, desde que as obrigações contratuais sejam cumpridas, no caso, o pagamento.
Ao final do contrato, com o pagamento do valor, o promitente vendedor outorgará a escritura pública definitiva, que deverá ser levada a registro.
Qual é o risco do compromisso de compra e venda?
A promessa de compra e venda é um documento particular elaborado entre as partes, ou seja, terceiros não têm conhecimento da sua existência.
Aqui surge um grande problema: o promitente vendedor poderá vender esse imóvel para diversas pessoas.
Mas como isso é possível?
Primeiramente, na matrícula do imóvel ainda consta o vendedor como proprietário, pois a transferência da propriedade apenas ocorre com o registro da escritura pública definitiva na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.24 do Código Civil.
Além disso, a promessa de compra e venda não é um documento público, ou seja, as pessoas que não participaram do contrato não têm conhecimento da sua existência.
Assim, um vendedor agindo de má-fé, poderá vender o imóvel para diversas pessoas, por meio de contratos particulares.
E como isso se resolve?
O promitente comprador que primeiramente realizar o registro da sua compra e venda, será o proprietário do imóvel.
Para os demais, caberá apenas ação de ressarcimento pelos valores pagos em face do promitente vendedor.
Mas um simples ato poderá evitar que um vendedor mal-intencionado faça isso.
Por que é importante registrar a promessa de compra e venda?
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Veja, o registro da promessa de compra e venda perante a matrícula não vai transferir o imóvel para o comprador.
Isso só vai ocorrer com o registro da escritura pública definitiva, até lá, o vendedor continua sendo o proprietário registral do imóvel.
Porém, com o registro a promessa de compra e venda se torna pública, ou seja, qualquer pessoa eventualmente interessada em comprar o imóvel terá conhecimento que existe esse contrato.
Desse modo, o vendedor não conseguirá vender o imóvel para várias pessoas.
Esse registro confere segurança para o promitente comprador.
Conclusão
A promessa de compra e venda poderá ser um instrumento particular ou um instrumento público (escritura pública), e ambas poderão ser registradas.
A maioria das pessoas opta por fazer um instrumento particular, por ser mais barato, e não há nenhum problema.
Porém, é importante elaborar um bom contrato, com os elementos necessários que possibilitem o seu registro.
Destaca-se também, que o registro da promessa de compra e venda possui um custo, que vai depender de cada estado.
Contudo, considerando a segurança jurídica conferida ao promitente comprador, recomenda-se que esse registro seja realizado.
Lembre-se, às vezes o barato sai caro!
Procure um profissional da área para lhe auxiliar nessa transação e resguardar seus direitos, evitando problemas futuros.
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