É muito comum que os proprietários vendam seus imóveis enquanto vigente um contrato de locação, e não há nenhuma ilegalidade nessa transação.
Contudo, a venda de imóvel que encontra-se alugado deve respeitar o o direito de preferência do locatário.
Se você está comprando um imóvel nessa condição, não deixe de ler esse artigo.
O que é o direito de preferência do locatário?
Esse direito está previsto na Lei nº 8.245/91 que obriga o proprietário/locador em dar preferência na venda do imóvel alugado ao locatário/inquilino.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Ou seja, o proprietário precisa oferecer o imóvel primeiramente ao locatário, pelo mesmo valor e condições de pagamento que será oferecido a terceiros.
Esse direito decorre da lei, portanto, não é necessário que ele esteja expresso no contrato de locação.
Salienta-se que o proprietário precisa fazer essa oferta por meio idôneo, por meio do qual seja possível comprovar a ciência inequívoca do locatário.
O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 dias para aceitar a oferta para adquirir o bem, caso contrário, o imóvel poderá ser ofertado a terceiros.
Outro ponto importante é que a venda do imóvel a terceiros deverá ocorrer nos mesmos termos da proposta apresentada ao locatário.
Caso as condições da venda sejam alteradas posteriormente, o proprietário deverá comunicar novamente o locatário, para que ele exerça o seu direito de preferência, caso queira.
Exemplificando, pode ser que o valor do imóvel ou forma do pagamento originalmente apresentadas fossem inviáveis para o locatário. Contudo, as novas condições da venda tornaram a aquisição do bem possível.
Por isso, é obrigação do proprietário dar preferência ao locatário em igualdade de condições com terceiros.
Mas o que acontece se o direito de preferência não for respeitado?
Caso o proprietário não respeite o direito de preferência, o locatário possui duas alternativas, conforme o art. 33 da Lei de Locação: cobrar perdas e danos ou reivindicar o imóvel.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel, caberá ao locatário cobrar apenas perdas e danos decorrentes do desrespeito ao direito de preferência.
Salienta-se que o locatário precisa efetivamente comprovar as perdas e danos, elas não se presumem.
Caso o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, o locatário poderá requerer o imóvel para ele, tornando nula a venda realizada ao terceiro.
Essa reinvindicação deve ser feita em até 6 meses após o registro da compra e venda no Registro de Imóveis.
Nesse caso, o locatário deverá realizar o depósito do valor da venda do imóvel e demais despesas da transferência do imóvel despendidas pelo terceiro comprador.
Percebe-se a importância do direito de preferência e a proteção conferida pela lei ao locatário.
Sempre se aplica o direito de preferência?
O direito de preferência do locatário se aplica em todas as formas de locação, seja residencial, comercial ou mista.
Contudo, a lei apresente as seguintes hipóteses aonde não existe o direito de preferência:
- casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial;
- permuta;
- doação;
- integralização de capital, cisão, fusão e incorporação;
- constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia.
Desse modo, nesses casos o locatário não possui o direito de preferência em relação ao imóvel objeto da locação.
Conclusão
O direito de preferência do locatário é algo muito sério, especialmente nos casos aonde o contrato de locação está averbado na matrícula do imóvel.
Conforme visto, em decorrência do seu desrespeito, o terceiro que adquiriu o imóvel pode até perde-lo, caso o locatário o reivindique para si.
Portanto, é muito importante que ao comprar um imóvel alugado, o adquirente exija que o vendedor apresente a comunicação da oferta da venda ao locatário e o seu respectivo comprovante de recebimento.
Esse simples ato pode evitar um problema futuro muito grave.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, meus contatos estão aqui.
