O que fazer se o vendedor faleceu antes de outorgar a escritura pública de compra e venda definitiva?!
Essa é uma preocupação que certamente já afligiu muitas pessoas.
Contudo, é possível que esse problema seja facilmente resolvido, é sobre isso que falaremos nesse artigo.
Da Compra e Venda
Antes da tratarmos da solução desse problema, é necessário primeiramente contextualizar o negócio jurídico.
É muito comum que as pessoas vendam os imóveis e ajustem o pagamento de forma parcelada, com a transferência do imóvel para o comprador apenas ao final do pagamento.
Para formalizar essa negociação, o vendedor e o comprador celebram o chamado Contrato de Promessa de Compra e Venda, que pode ser um instrumento particular ou público.
Após a quitação do preço, as partes precisam lavrar a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda, que posteriormente será levada a registro no Registro de Imóveis, transmitindo e consolidando a propriedade para o comprador.
Mas é aqui que surge o problema: o comprador realizou o pagamento do preço, porém, o comprador faleceu antes da lavratura da Escritura Pública Definitiva.
E o que fazer se o vendedor faleceu antes de outorgar a escritura pública de compra e venda?
Primeiramente é fundamental verificar se o comprador pagou a integralidade do preço do imóvel ao vendedor.
Se esse for o caso, os herdeiros poderão transferir o imóvel ao comprador diretamente.
Essa possibilidade está prevista no Enunciado 48 da I Jornada de Direito Notarial e Registral:
ENUNCIADO 48 – O inventariante nomeado pelos interessados poderá, desde que autorizado expressamente na escritura de nomeação, formalizar obrigações pendentes do falecido, a exemplo das escrituras de rerratificação, estremação e, especialmente, transmissão e aquisição de bens móveis e imóveis contratados e quitados em vida, mediante prova ao tabelião.
Nesse caso, é necessário fazer uma escritura pública de nomeação de inventariante, que é o documento apto para transferir o imóvel ao comprador perante o registro imobiliário, nos termos do art. 3º da Resolução 35 do Conselho Nacional de Justiça:
Art. 3º As escrituras públicas de inventário e partilha, separação e divórcio consensuais não dependem de homologação judicial e são títulos hábeis para o registro civil e o registro imobiliário, para a transferência de bens e direitos, bem como para promoção de todos os atos necessários à materialização das transferências de bens e levantamento de valores (DETRAN, Junta Comercial, Registro Civil de Pessoas Jurídicas, instituições financeiras, companhias telefônicas, etc.)
Assim, o inventariante outorga a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda ao comprador, incidindo sobre essa transação apenas o imposto do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Contudo, se o comprador não realizou o pagamento integral do preço, não será possível a transferência direta do imóvel pelos herdeiros.
Nessa situação o imóvel deverá ser objeto de inventário.
Em razão do inventário, transfere-se o imóvel primeiramente aos herdeiros, incidindo o imposto de ITMCD – Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação.
Posteriormente, os herdeiros transferem o imóvel ao comprador, incidindo sobre essa transação o imposto do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Obviamente é necessário que os herdeiros estejam de acordo com a transferência do imóvel ao comprador.
Conclusão
Se você está nessa situação, procure os herdeiros do vendedor e veja se eles concordam em transferir o imóvel.
Se os herdeiros não se opuserem, se dirijam ao Tabelionato e requeiram a lavratura da Escritura Pública de Nomeação de Inventariante, bem como a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda, com fundamento no art. 3º da Resolução 35 do Conselho Nacional de Justiça e o Enunciado 48 da I Jornada de Direito Notarial e Registral.
Sabemos que cada caso guarda as suas peculiaridades, portanto, é importante que você procure um profissional da área.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, meus contatos estão aqui.
