Existem quatro tipos de condomínios no Direito Civil: voluntário, necessário, edilício e a multipropriedade.
Condomínio significa domínio com alguém, ou seja, um mesmo imóvel possui mais de um proprietário.
Nesse artigo vamos analisar as principais características de cada um deles.
Condomínio Voluntário
O condomínio voluntário está previsto no art. 1.314 e seguintes do Código Civil.
Quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo imóvel de forma voluntária estamos diante desse tipo de condomínio.
Ele não tem um ato de instituição, é uma consequência de uma causa voluntária, como por exemplo uma compra de imóvel em conjunto, ou de uma causa fortuita, como uma herança onde várias herdeiros recebem um bem.
Nesse condomínio, cada consorte é proprietário de uma fração ideal do todo, pois os condôminos são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes.
Explico melhor.
Todos os condôminos possuem os mesmos poderes de usar, gozar, dispor e reaver, independentemente da fração ideal de cada um, por isso são qualitativamente iguais.
Por outro lado, há um equivoco sobre a interpretação quanto a divisão do bem.
Vejamos. Tomemos por exemplo um terreno de 1.000m², cujo valor é R$ 500 mil e possui dois coproprietário.
É errado falar que cada proprietário é dono de 500m², pois não existe uma divisão in natura do imóvel.
Na verdade, cada proprietário é dono de 50% de todo o imóvel.
E esse imóvel fosse dividido, é possível que um dos coproprietário fique com mais metragem de terreno que o outro?
Sim!
Pense bem, quando o imóvel for divido é necessário que cada condômino receba o mesmo valor, pois o quinhão deles é igual.
Agora imagine que esse imóvel tenha vista para o mar e seja divido conforme a imagem abaixo. Certamente a parte com vista para o mar terá um valor maior, embora possuam o mesmo tamanho.
Por isso, é possível que o imóvel seja dividido em partes diferente para equiparar os valores, por isso quantitativamente diferentes.
Quando o imóvel é dividido, o condomínio é extinto, pois a matrícula original é encerrada e duas novas são abertas.
Condomínio Necessário
Esse é mais um dos tipos de condomínios no Direito Civil.
Previsto no art. 1.327 do Código Civil, esse condomínio refere-se a bens que separam propriedades e são de uso comum, como paredes, cercas, murros…
Ele está diretamente ligado ao direito de vizinhança.
Condomínio Edilício
O condomínio edilício é outro tipo de condomínio previsto na legislação, que está regulamentado pelo Código Civil e pela Lei 4.591/64.
Podemos conceituar o condomínio edilício com uma edificação que possui partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum.
Contudo, esse tipo de condomínio não está restrito as edificações, pois desde 2017 há previsão legal do condomínio de lotes (art. 1358-A, CC).
Portanto, para a configuração de um condomínio edilício ou um condomínio de lotes é necessário existir dois tipos de propriedade, a exclusiva e a comum.
A parte exclusiva é aquela que só pode ser usufruída pelo proprietário, como por exemplo, o próprio apartamento.
Já as partes comuns são usufruídas por todos os condôminos, como por exemplo, a portaria, a piscina, a academia, os elevadores, etc, sendo que cada condômino possui uma fração ideal sobre essas partes.
Esse condomínio pode ser residencial, comercial ou misto.
A instituição do condomínio edilício é feito por documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar nele a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam (art. 1332, CC).
Além das regras contidas no Código Civil e na Lei 4.591/64, os condôminos também devem respeitar as regras previstas na convenção de condomínio e no regimento interno (art. 1.334, CC).
Para alteração das regras dispostas na instituição do condomínio é necessário a aprovação da unanimidade dos condôminos, enquanto para a alteração das regras da convenção/regimento interno é preciso a aprovação de e 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351, CC).
Condomínio em Multipropriedade
Outro dos tipos de condomínios no Direito Civil, a multipropriedade está regulamentado pelos artigos 1.358-C e seguintes do Código Civil.
Ele é o mais recente tipo de condomínio, pois surgiu em 2018 com o advento da Lei 13.777.
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Ou seja, na multipropriedade várias pessoas são donas do mesmo imóvel, da mesma unidade autônoma, contudo, elas adquirem determinados períodos de tempo em que poderão usufruir do bem.
Embora ainda seja uma novidade no Brasil, a multipropriedade é mais típica em regiões turísticas, pois geralmente são utilizados como um imóvel para lazer.
Por exemplo, quando você sai de férias o normal é ficar hospedado em um hotel e pagar pelas diárias.
Na multipropriedade é possível que você juntamente com outras pessoas sejam proprietários do quarto do hotel e dividam o seu uso, sendo que cada condômino poderá usufruir do quarto na fração de tempo que comprou.
As frações de tempo são de no mínimo 7 dias e poderá ser fixa, ou seja, sempre no mesmo período do ano, ou flutuante.
Podemos afirmar que a multipropriedade é uma propriedade periódica, sendo um misto entre hotelaria e propriedade condominial.
A multipropriedade é instituída por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Possui alguma dúvida sobre esse assunto? É só me enviar uma mensagem.
