Vender um imóvel com usufruto pode parecer um problema para muitas pessoas, porém, é plenamente possível.
Certamente, a compra e venda de imóvel gravado com usufruto é um ato mais complexo, contudo, quando feito corretamente, é uma solução muito eficaz.
Uma forma de vender um imóvel com usufruto pouco explorada é através da chamada venda bipartida, sobre a qual trataremos nesse artigo.
Considerações sobre o Usufruto
Antes de tratarmos da venda bipartida, é fundamental que você compreenda o que é o usufruto.
Para isso, precisamos entender que o proprietário possui quatro poderes sobre o imóvel: usar, fruir, dispor e reaver.
Quando esses quatro poderes estão consolidados em uma pessoa, o proprietário, estamos diante de uma propriedade plena.
Ocorre que, quando um usufruto é feito, essa propriedade é partida entre o proprietário e o usufrutuário.
O usufrutuário recebe os poderes de usar e fruir, enquanto o nu-proprietário permanece com os poderes de dispor e reaver.
Desse modo, a propriedade foi dividida entre duas pessoas, e por isso a venda de imóvel com usufruto possui suas peculiaridades.
Posso vender o Usufruto?
De acordo com o art. 1.393 do Código Civil, não é possível vender apenas o usufruto:
Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.
Contudo, é importante ressaltar que a proibição desse artigo refere-se a venda do usufruto de forma isolada, ou seja, sem a venda da nua-propriedade concomitantemente.
Conforme veremos adiante, situação diversa acontece na venda bipartida.
Ao contrário do usufrutuo, é possível vender a nua-propriedade, porém, a compra e venda por si só não extingue o usufruto.
Nesse caso, se o comprador adquirir um imóvel gravado com usufruto, deverá respeitar os direitos do usufrutuário.
Como vender um imóvel com usufruto?
Na maioria dos casos, o comprador não aceita comprar um imóvel com usufruto.
Desse modo, se for interesse das partes levar o negócio adiante, será necessário encontrar uma forma para cancelar o usufruto e consolidar a propriedade plena em nome do comprador.
Importante ressaltar que independentemente da forma como isso ocorra, é fundamental que o usufrutuário concorde com a extinção do usufruto, do contrário, a transação não será possível.
Pois bem, uma solução para o caso é a venda bipartida.
Nessa transação, o nu-proprietário vende a sua nua-propriedade, e o usufrutuário vende o seu usufruto, ambas as vendas ocorrem simultaneamente e para o mesmo comprador.
Aqui é importante destacar algo que muitas pessoas não sabem: o usufruto tem valor.
Por isso, quando ocorre a venda do usufruto, o usufrutuário normalmente também recebe valores da compra e venda.
Desse modo, quando realizado a venda bipartida, o usufrutuário consegue justificar para o fisco a origem do dinheiro que recebeu.
Situação diferente acontece com a renúncia ao usufruto.
Muitos devem achar que seria mais fácil se o usufrutuário simplesmente renunciasse ao usufruto, consolidando a propriedade plana em favor do proprietário/vendedor.
Contudo, nessa situação o usufrutuário não consegue demonstrar para o fisco a origem daquele valor que receberá pela venda do imóvel.
Se o usufrutuário renunciou ao usufruto, legalmente ele não teria direito a receber nenhum valor decorrente da compra e venda.
Claro, se for uma situação em que o usufrutuário não receberá nenhum valor, nada impede a renúncia, mas na prática isso dificilmente acontece.
Por essa razão, a venda bipartida é uma opção para vender um imóvel gravado com usufruto, plenamente legal e sem nenhuma sonegação fiscal.
Conclusão
Conforme visto, a venda bipartida é uma boa opção para vender um imóvel com usufruto, pois confere segurança jurídica para o nu-proprietário, usufrutuário e comprador.
Contudo, é fundamental que você procure um profissional da área para lhe assessorar e verificar se de fato a venda bipartida é a melhor opção.
É fundamental que seja feita uma análise sobre os tributos que incidirão sobre essa transação, os quais dependerão da legislação do estado e município do imóvel.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, meus contatos estão aqui.
