Muito se houve falar em venda de apartamento na planta, contudo, o que muitos não sabem é que antes dessa venda acontecer é necessário fazer a incorporação imobiliária.
Nesse artigo vou explicar alguns pontos relevantes sobre esse instituto muito importante para o mercado imobiliário.
Quando é necessário fazer a incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é um instituto muito importante para o mercado imobiliário e para economia de modo geral, que vem sendo utilizada cada vez mais.
Mas a incorporação imobiliária é obrigatória para toda construção? Não!
A Lei 4.591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e apresenta o conceito desse instituto no seu artigo 28, parágrafo único:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Em outras palavras, a incorporação imobiliária serve para que uma pessoa possa fazer a venda de um imóvel que ainda não existe fisicamente.
Ou seja, é necessário fazer a incorporação imobiliária quando o empreendedor desejar realizar a venda de imóveis na planta.
Mas não é apenas isso! A incorporação imobiliária também é necessária quando houver a divulgação do empreendimento ainda na fase de construção.
Portanto, o empreendedor precisa fazer a incorporação imobiliária em duas situações: para vender os imóveis na planta e/ou fazer a divulgação do empreendimento antes de concluir a obra.
Quais as principais vantagens da Incorporação Imobiliária?
Geralmente o principal objetivo dos incorporadores ao registrar uma incorporação imobiliária é regularizar o empreendimento para conseguir alienar as futuras unidades autônomas para receber o valor das vendas e ter fluxo de caixa para a construção da obra.
Desse modo, o empreendedor não precisa se descapitalizar para realizar a construção, pois as próprias vendas irão fornecer o valor necessário.
Ainda é possível submeter a incorporação imobiliária ao patrimônio de afetação, previsto no art. 31-A e seguintes da Lei 4.591/64.
Com isso, o incorporador poderá optar pelo RET – Regime Especial Tributário, que possibilita a incidência de uma carga tributária diferenciada sobre o empreendimento.
A Lei 4.591/64 ainda trás que para efetivação da incorporação o incorporador poderá fixar prazo de carência de até 180 dias, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
Com isso, caso o incorporador não alcance as vendas pretendidas nesse período, tornando inviável o empreendimento, poderá desistir.
O registro da incorporação imobiliária também confere uma grande segurança jurídica aos compradores, pois todas as informações do empreendimento estarão registradas perante o Registro de Imóveis.
Assim, todas as informações relacionadas ao empreendimento estarão devidamente registradas, como por exemplo: documentação do terreno, projeto da construção, quadros da NBR 12.721/2006 com toda a descrição do imóvel (metragem, cômodos, acabamentos, cores das paredes…), prazo da carência, prazo de entrega, dados do incorporador, entre outros.
Afinal, como o comprador está adquirindo um imóvel que ainda não existe fisicamente, é necessário algo que lhe dê garantias sobre como será esse imóvel quando pronto.
Existem outras vantagens, mas trouxe aqui apenas as principais que entendo mais relevantes de modo geral.
Etapas da Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária é um procedimento complexo e envolve o conhecimento de várias áreas.
Para ficar mais didático, gosto de dividir a incorporação em quatro fases.
Primeiramente vem fase de estudos.
Nessa fase é realizado o estudo do terreno e o estudo da viabilidade do empreendimento (econômico e comercial).
Se for encontrado alguma irregularidade no terreno que prejudique o empreendimento, é necessário regulariza-lo.
Sendo positivo o resultado dos estudos, é possível dar sequencia ao projeto do empreendimento.
Na segunda fase é realizado a parte dos projetos e aprovação perante a prefeitura, com a expedição de alvará de construção.
Na terceira fase o empreendedor irá providenciar os documentos necessários para instruir o memorial da incorporação imobiliária.
O rol dos documentos está previsto no art. 32 da Lei 4.591/64.
Contudo, também é importante conhecer o Código de Normas do estado, a fim de verificar se existem outros documentos obrigatórios.
É fundamental para a aprovação da incorporação de forma mais célere apresentar todos os documentos corretos, com as certidões dentro do prazo de validade, com um memorial organizado, com uma ordem lógica dos documentos.
Com todos os documentos em mãos é feito o protocolo do pedido da incorporação perante o Registro de Imóveis.
O registrador irá proceder ao registro da incorporação imobiliária caso não encontre nenhuma irregularidade.
A quarta fase é a mais esperada pelo incorporador, pois é a fase das vendas.
Apenas após o registro da incorporação imobiliária o incorporador poderá anunciar e vender os imóveis na planta.
Com a expedição e averbação do habita-se após a finalização das obras, põe-se fim à incorporação imobiliária.
Passo seguinte é realizado a instituição do condomínio, momento em que ocorre a individualização das matrículas.
Para continuar conversando comigo sobre este assunto, meus contatos estão aqui.