Quando o ITBI é devido e como é calculado?

ITBI, que significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto de competência dos Municípios previsto no artigo 156, II da Constituição Federal.

 Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

III – serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar. 

Da leitura do referido dispositivo legal, concluímos que quando houver a transmissão de imóveis ou de direitos reais entre pessoas vivas, a título oneroso, haverá a cobrança do ITBI.

Ainda, o Código Tributário Nacional (CTN) regulamenta esse imposto, nos artigos 35 a 42.

Ressalva-se que a competência não é mais Estadual, como consta no CTN, mas sim Municipal, conforme determina o artigo 156 da Constituição Federal.

Ao longo dos anos, algumas divergências de entendimento quanto a sua aplicação levaram o tema ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Nesse artigo, abordaremos a base de cálculo e o fato gerador do ITBI, à luz das decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A base de cálculo do ITBI

Na grande maioria dos Municípios, o cálculo do ITBI era com base no valor venal do imóvel (art. 38, CTN), o mesmo do IPTU (art. 33, CTN).

O valor venal é um valor estimado, apurado pelos Municípios, aplicado de forma genérica aos imóveis.

Contudo, em razão de várias controvérsias jurídicas, o assunto foi objeto de analise pelo STJ, conforme Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos (Resp 1.937.821).

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:
   por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
   c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
9. Recurso especial parcialmente provido.
   (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Com base nesse julgamento, o Superior Tribunal de Justiça fixou três teses:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Desse modo, o STJ decidiu que o valor venal não deve ser a base de cálculo do ITBI.

Conforme seu entendimento, o ITBI deve considerar o valor de mercado de imóvel, pois cada um possui características próprias, que determinam o seu preço no mercado.

São essas características, positivas ou negativas, responsáveis pelas oscilações do valor real de mercado, alterando o valor das transações imobiliárias.

Assim, o ITBI passou a ter uma base de cálculo diferente do IPTU, atribuindo-se uma interpretação diferente a expressão “valor venal” prevista no artigo 38 do CTN.

Desse modo, com base nessa decisão, o valor declarado na transação imobiliária, correspondente ao valor de mercado, será a base de cálculo para o ITBI.

Fato gerador

Outro tema relacionado ao ITBI que foi objeto de muita discussão é o fato gerador, ou seja, em que momento ele deve ser cobrando.

De acordo com o artigo 35 do CTN, o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões.

Contudo, havia muita divergência de entendimento sobre em qual momento a transmissão da propriedade e/ou direitos efetivamente ocorria.

Por exemplo, vários Municípios cobravam esse imposto no momento lavratura da escritura pública de compra e venda, o que não é mais possível.

Atualmente o tema está pacificado no STJ, assim como no Supremo Tribunal Federal (STF).

O STF julgou o ARE 1.294.969, Tema 1.124, em 11.2.2021, e fixou a tese que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.” 

RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. MULTIPLICIDADE DE RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONTROVÉRSIA CONSTITUCIONAL DOTADA DE REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.
(ARE 1294969 RG, Relator(a): MINISTRO PRESIDENTE, Tribunal Pleno, julgado em 11/02/2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-031 DIVULG 18-02-2021 PUBLIC 19-02-2021)

Posteriormente, o STJ reafirmou esse entendimento ao julgar o AREsp 1.760.009, em 19.04.2022.

Assim, o fato gerador do ITBI somente ocorre com transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro no Registro de Imóveis.

Esse entendimento está em consonância com o que dispõe o artigo 1.245 do Código Civil : “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis“

Desse modo, de acordo com o entendimento do STJ, o Município apenas poderá exigir o pagamento do ITBI quando o título de transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões, for registrado perante o Registro de Imóveis.

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