A matrícula de um imóvel deve conter informações que correspondam a realidade dos fatos.
Contudo, encontrar uma informação errada ou desatualizada na matrícula é algo que acontece com certa frequência.
A retificação é um procedimento previsto na Lei 6.015/1973 e tem por objetivo corrigir omissões, informações imprecisas ou que não exprimam a realidade.
Esse procedimento geralmente é feito perante o Registro de Imóveis onde o bem está registrado, porém, é possível que ocorra por meio judicial.
Retificação Imobiliária
Primeiramente é importante esclarecer que esse procedimento não se limita a retificação de área.
Por meio da retificação imobiliária é possível retificar diversas informações, conforme dispõe o artigo 213, inciso I, da Lei de Registros Públicos:
- omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
- indicação ou atualização de confrontação;
- alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
- retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
- alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
- reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
- inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
As retificações mencionadas acima podem ser realizadas inclusive de ofício pelo Registro de Imóveis, ou a requerimento do interessado.
Desse modo, afirmar que a retificação imobiliária serve apenas para corrigir o tamanho de um terreno é equivocado, pois não se limita a isso.
Retificação de área
A retificação de área está prevista no artigo 213, inciso II da Lei de Registro Públicos e consiste na inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área.
Para fazer uma retificação de área é necessário que o requerimento seja instruído com a planta e o memorial descritivo do imóvel, feito por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA.
Além disso, também é necessário a assinatura dos confrontantes, a fim de garantir que a propriedade dos vizinhos seja respeitada.
A retificação de área não pode prejudicar direito de terceiros.
Se estiver faltando a assinatura de algum confrontante, o Registro de imóveis notificará ele dando ciência do pedido de retificação e para que, querendo, apresente impugnação.
Se for apresentado impugnação e as partes não chegarem a um acordo, o pedido de retificação será enviado para o juiz competente.
Acolhido o pedido de retificação, seja pelo oficial do Registro de Imóveis ou pelo juiz, será realizado a retificação das medidas na matrícula do imóvel.
Não é permitido a retificação de área de ofício, pois cabe ao interessado solicita-la.
Retificação de área x Usucapião
O pedido de retificação de área pode parecer simples para muitos, porém, alguns cuidados precisam ser tomados para que o pedido não seja indeferido.
É necessário sempre ter em mente que o processo de retificação tem por objetivo corrigir um erro.
Logo, se a metragem extra não decorre de um erro não é possível regulariza-la por meio da retificação de área.
Desse modo é importante verificar qual a origem do terreno.
Normalmente em terrenos localizados em loteamentos, especialmente os mais novos, é mais difícil existir um erro na medição original, visto que passou por um rigoroso processo, devidamente acompanhado de engenheiros.
Terrenos mais antigos são mais propensos a terem erros, visto a precariedade dos equipamentos de medições da época.
A quantidade de área também é outro ponto importante.
Apesar da lei não trazer nenhum limite, é preciso analisar isso com uma certa cautela.
Normalmente, uma área extra grande não é considerado um erro pelos Registros de Imóveis.
Por exemplo, na matrícula do imóvel está registrado 360m², mas você possui de fato 500m². É improvável que no momento da medição do imóvel tenha ocorrido um erro de 140m².
Contudo, analisar as especificidades caso a caso é fundamental, pois não existe fórmula mágica.
Ás vezes, por mais que você tenha a posse de uma área extra anexa ao seu imóvel, a retificação de área não é o meio adequado para regulariza-lo, pois não estamos diante de um erro.
Mas o que fazer então?
Nesses casos, a usucapião poderá ser uma alternativa.
Quem possui apenas a posse de imóvel, poderá reivindicar o direito à propriedade por meio da usucapião, desde que comprovado os requisito legais.
No caso, é possível requerer a propriedade da área extra por meio desse procedimento.
Inclusive, a usucapião pode ser extrajudicial.
Ao adquirir a propriedade por meio da usucapião, uma matrícula própria será aberta para aquela área extra.
Contudo, nesse momento haverá duas matrículas, uma do imóvel que você já era proprietário e outra referente a área extra.
Os terrenos não são anexados automaticamente.
Para unir os dois terrenos, será necessário realizar outro procedimento, chamado de unificação.
Desse modo, a usucapião apesar de ser um procedimento mais complexo, é uma forma de regularizar o imóvel quando não for possível a retificação de área.
Retificação x Compra e venda
A retificação de área não se aplica nos casos em que ocorre a compra de um pedaço de terra do lote vizinho.
Lembre-se que a retificação visa corrigir na matrícula omissões, informações imprecisas ou que não exprimam a realidade.
Nesse caso, não houve nenhum erro, mas sim uma compra e venda.
Muitas pessoas tentam anexar o pedaço de terra ao seu imóvel por meio da retificação de área com o intuito de sonegar impostos, ou seja, não pagar o ITBI.
Se houver a metragem mínima exigida por lei, poderá ocorrer o desmembramento dessa área adquirida.
Com o desmembramento será aberta uma nova matrícula, que posteriormente poderá ser unificada com a outra.
Conforme visto, precisamos analisar bem o caso para verificar se a retificação de área é o procedimento correto.
Se você ficou com alguma dúvida sobre esse conteúdo e deseja falar comigo, pode me contatar através dos meus contatos.
