Para que você tenha direito à Usucapião de um bem imóvel, é necessário que cumpra alguns requisitos que a lei exige, sobre os quais iremos abordar nesse artigo.
A posse sobre um determinado imóvel é a base que fundamenta a Usucapião.
Ela é um meio que permite a aquisição da propriedade, sem que exista um vínculo com o antigo proprietário. Em alguns casos específicos, existe esse vínculo, porém, em razão das especificidades do caso, não é possível transferir a propriedade pelas vias normais, sendo possível a Usucapião.
Adquirido o direito à Usucapião, será aberta uma nova matrícula para o imóvel, indicando o novo proprietário, e eventuais gravames que estavam registrados ou averbados na antiga transcrição ou matrícula do imóvel, caso existam, serão desconsiderados.
Por essas razões falamos que a Usucapião representa a aquisição originária da propriedade.
O direito à Usucapião pode ser requerido de forma judicial ou extrajudicial, e em ambos os casos é necessário o acompanhamento de um advogado.
Requisitos Gerais
Conforme será exposto no próximo tópico, existem várias espécies de Usucapião, com requisitos específicos. Porém, há quatro requisitos que são comuns à todas as espécies.
O primeiro requisito é o tempo de posse sobre o imóvel, conhecida como prescrição aquisitiva. Para cada espécie de Usucapião a lei determina um tempo específico, conforme veremos mais adiante.
Para ter direito à Usucapião, também é necessário que o possuidor exerça uma posse ininterrupta e sem oposição sobre o imóvel.
Ou seja, a permanência na posse do imóvel deve perdurar por todo o período de tempo exigido por lei, e o possuidor não poderá sofrer nenhuma forma de oposição em relação a sua permanência no imóvel, seja pelo proprietário ou por terceiros.
Outro requisito é o animus domini do possuidor, ou seja, é uma posse qualificada onde o possuidor age com a intenção de ser dono, de exercer o direito de propriedade, como se proprietário efetivamente fosse.
Para exemplificar melhor, o animus domini não está presente nos casos de comodato ou locação por exemplo, pois nesses casos não existe a intenção de ser dono, mas apenas de usar o bem a título oneroso ou gratuito.
Por fim, o último requisito geral consiste no fato de que o imóvel deve ser passível de Usucapião. Alguns imóveis não são possíveis de ser usucapidos, como por exemplo os bens públicos.
Principais espécies de Usucapião
Embora existam várias espécies de Usucapião, trataremos aqui daquelas mais relevantes, sendo elas a Extraordinária, Ordinária, Especial e a Dominical.
Usucapião Extraordinária
A Usucapião Extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil e exige o maior tempo de posse para o direito à Usucapião.
Para esse espécie é necessário que o possuidor comprove apenas e tão somente:
- Posse por 15 (quinze) anos
- De forma ininterrupta
- Sem oposição
É possível que o prazo de 15 anos seja reduzido para 10 anos, caso o possuidor resida no imóvel ou realize obras/serviços de caráter produtivo.
Usucapião Ordinária
A Usucapião Ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e possui os seguinte requisitos:
- Posse por 10 (dez) anos
- De forma ininterrupta
- Sem oposição
- Com justo título
- Boa-fé
Conforme é possível observar, embora o tempo seja menor, essa espécie de usucapião exige mais requisitos.
É importante frisar que esse prazo pode ser reduzido para 5 anos, no caso do imóvel houver sido adquirido, onerosamente, e o registro no cartório for cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Especial
A Usucapião Especial ou Constitucional pode ser urbana ou rural e está prevista nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil, bem como nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal.
Para a Usucapião Especial Urbana é necessário que o possuidor comprove:
- Posse por 5 (cinco) anos
- De forma ininterrupta
- Sem oposição
- Área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados
- Moradia
- Não ser proprietário de outro imóvel
Os requisitos para a Usucapião Especial Rural são semelhantes, conforme observamos abaixo:
- Posse por 5 (cinco) anos
- De forma ininterrupta
- Sem oposição
- Área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares
- Moradia e produtiva
- Não ser proprietário de outro imóvel
Usucapião Dominical
A Usucapião Dominical também é conhecida como Usucapião por abandono do lar, pois tem como objetivo punir o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou a residência.
Ela está prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, e possui os seguintes requisitos:
- Posse por 2 (dois) anos
- De forma ininterrupta
- Sem oposição
- Posse direta e com exclusividade
- Imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar
- Moradia
- Não ser proprietário de outro imóvel
Diante da pluralidade das espécies de Usucapião, é necessário que seja observado a realidade de cada caso para verificar os requisitos presentes e identificar qual das espécies de Usucapião deverá ser requerida.
Restando comprovado os requisitos, o possuidor terá direito à Usucapião e conseguirá o título de proprietário do imóvel.
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